국민주택 규모 초과 아파트를 양도하는 경우 면세, 과세 여부

[질의]

 

1. 질의내용 요약

 

아래와 같이 아파트를 신축하여 일정기간 주택임대사업을 영위한 후 임차인에게 분양하는 사업을 하고자 함.

· 신축공사 : 2007.1~2008.12 · 평형 및 세대수 : 국민주택 규모 초과 1,000여세대

· 위 아파트 임대 : 2009.1~2011.12 · 위 아파트 분양 : 2012.1

 

□ 질의내용

주택의 공급과 관련된 아파트 신축공사비 중 임대사업에 대한 부가가치세는 면세관련 매입세액으로 불공제하도록 규정되어 있음. 임대사업목적으로 신축한 아파트를 일정기간 임대사업을 영위하다가 분양하는 경우 부가가치세가 면세되는지 여부와 면세되지 않는다면 매출세액에서 공제할 매입세액을 얼마로 할 것인지에 대하여 여러 설이 있어 질의함.

 

갑 설 : 면세사업에 공하던 아파트를 분양하는 경우에는 분양하는 아파트도 면세로서 부가가치세를 과세되지 않음.

주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 공급과 이에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면세하도록 규정되어 임대용역에 공하던 아파트를 처분(분양)시에는 당연히 면세됨.

 

을 설 : 신축공사비와 관련한 공제되지 아니한 매입세액에서 취득 후 경과된 과세기간의 수에 100분지 5를 승한 금액을 차감하여 계산함.

면세사업에 전용한 고정자산 취득에 대한 공제받지 아니한 매입세액은 동 고정자산이 과세사업에 사용 또는 소비되는 경우에 기간경과분을 제외하여 공제함이 합리적임.

 

병 설 : 아파트 분양 매출액에 대응하는, 면세용역공급과 관련하여 공제하지 아니한 신축비관련 부가가치세 매입세액 전액을 분양 매출세액에서 공제하여야 함.

주택의 임대용역에 대하여는 면세포기를 할 수 없도록 규정되어 있고, 임대용역 제공시에는 고정자산으로 분류되지만 분양으로 전환하는 경우에는 감가상각대상이 아닌 재고자산으로 바뀌어 재고자산 매출에 따른 부가가치세는 원시 취득시 매입세액을 공제하여야 과세형평이 유지될 수 있기 때문임.

 

 

[회신]

 

주택임대사업자가 국민주택 규모 초과 아파트를 신축하여 임대사업에 사용하다가 당해 주택을 양도하는 경우 부가가치세법 제12조 제3항의 규정에 의해 부가가치세가 면제되는 것임.

 

 

[요지]

 

주택임대사업자가 국민주택 규모 초과 아파트를 신축하여 임대사업에 사용하다가 당해 주택을 양도하는 경우 부가가치세가 면제되는 것임.

 

부가, 서면인터넷방문상담3팀-2946 , 2007.10.30

 

 

 

[관련법령]

 

【부가46015-2149, 1996.10.17】

공무원연금관리공단이 주택임대를 사업목적으로 하여 취득, 임대하고 있던 국민주택규모 초과분의 아파트를 매각하는 경우에는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 동조 제3항 규정에 의해 부가가치세가 면제되는 것임.

 

【서면3팀-2199, 2006.09.20】

부가가치세 면세사업자가 면세사업에 사용하던 사업용 고정자산을 양도하는 경우에는 「부가가치세법」 제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임.